投資初心者

不動産投資ローンと住宅ローンは似て非なる性質です。特性を把握!

住宅ローンと不動産投資ローンには、返済期間にほとんど違いがありません。

ただ、不動産投資ローンは、建物の耐用年数によって返済期間が異なる場合もあります。

たとえば木造物件の場合は耐用年数がマンションより短いため、比例して返済期間が短くなってしまうこともあります。

不動産を購入するために融資を受ける場合、不動産投資ローンのほかにも住宅ローンがあります。

不動産投資ローンは下記の関連記事で深掘りしていますのでご参照をください。

※金利

ここでは、双方のローンの違いや両方取り入れる方法などの一例をご紹介いたします。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンの違いが気になっているという方もいるのではないでしょうか。

不動産投資ローンは、家賃収入を得る目的の収益用不動産のローン

不動産投資ローンは年収の10倍~20倍という高額の融資を受けられます。

住宅ローンは、自宅となる物件にのみ適用されるローン

一方、住宅ローンは長期間低金利で融資が受けられる事が魅力です。

ただ、原則として、自分が住み続ける事を前提としている自宅に第三者が住むこと契約違反であることになります。

転勤などのやむを得ない事情により、住宅ローンで購入した住居を貸し出す場合は注意が必要です。

※引っ越した

認められるかを判断することは金融機関ですので、必ず事前にご相談することをおすすめします。

状況次第では、住宅ローンが認められずに不動産投資ローンへの切り替えが必要になることもあります。

不動産投資ローンと住宅ローン どちらが先!?

・住宅ローンを組んで自宅を購入すること

・不動産投資ローンで収益物件を買うこと

どちらも必要であり、併用したいというサラリーマン投資家の方も多いでしょう。

果たしてどのローンを先に組んだ方が良いのか、メリットや注意点を解説します。

※どっちが良い?

 

自宅を優先させたい場合

※自宅

自宅を優先させたい場合は、住宅ローンを先に組んだ方が良いでしょう

不動産投資ローンの借入限度額は減少しますが、自宅用途に自由となる予算が増えることでプランの選択が広がります。

不動産投資ローンと住宅ローンは、借りる目的も審査基準も金利も違います。

また、不動産投資ローンには住宅ローン減税のような控除制度もありません

不動産投資ローンを先に組むことには、別のメリットあり!

一般的に先に負債があると、次に組むローンの借入限度額は下がる傾向にあります

不動産投資ローンを組んだ後に住宅ローンを組む場合もその点に違いはありません。

しかし、家賃収入分で頭金を多めに支払うことができるため、借入限度額が下がったとしても購入希望物件を手に入れられる可能性があるのです。

また、当初は投資用として購入したものの、自宅として居住する場合であれば、住宅ローンへ借り換えができる可能性もあります。

最初は不動産投資ローンで契約したが、その後に用途変更となった場合は、金融機関へ相談して借り換えを行うべきでしょう。

 

ローン金利

※ローン購入

2021年1月時点で不動産投資ローンの金利は4.5%前後、ワンルームタイプ1.5%~2.3%が主流です。

それに対し住宅ローンは1%前後と不動産投資ローンのほうが高めになっています。

なぜなら不動産投資ローンは事業融資となり「住宅ローンに対して高リスク」と金融機関が判断しているからです。

金融機関は、万一返済されなかったリスクに備えて、少しでも利息で回収しておく必要があります。

ローンを併用したい

不動産投資ローンを組んでいる状態は、借入金額が大きい状態となっています。

住宅ローンの審査を行う金融機関は、あなたの返済能力を総合的に判断します。

返済能力の上限に近いと評価されると、審査に落ちてしまう可能性が高くなります。

不動産投資ローンと住宅ローンの併用を検討される方もいらっしゃると思います。

併用することは可能ですが工夫が必要です。

なお、住宅ローンの残債があっても、不動産投資ローンを追加で利用することは可能です。

しかし、限度額には注意が必要です

 

不動産投資ローンは融資枠の中に、それ以外での借り入れも含まれてしまいます。

つまり、不動産投資ローンの合計融資限度額は、住宅ローンの残高分が差し引きされて、融資減額となる可能性がある為、事前に金融機関へご相談することが必要です。

事前に無理のない資金計画の下準備を行うこともリスク低減に繋がります!

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