投資初心者

サラリーマン不動産投資初心者における戦略《問題点の洗出し》

初心者によくある投資戦略の問題点

不動産投資初心者が最大限注意しなければならない投資戦略には、大きく分けて3つのあります。

ココがポイント

投資資金に不安、純資産も乏しい。→ 資金力

手頃な物件があるのか?格安物件には落とし穴!? → 物件選定能力

どうやって入居者を集めるの? → 集客力

この3大問題を1つずつ解説し、その解決方法をお伝えします。

資金力

これが一番大きな問題かもしれません。

どうやってお金を稼ぐか。

お金のイメージ

自分のキャッシュフローを管理・コントロールしてこそ、投資で成功することができます。

仮に投資が成功してお金を手に入れたとしても、使いすぎたり贅沢をして結局損をしてしまっては、お金を手に入れられないのと同じです。意味がないのです。

一時的にお金を得るのではなく、いつまでもお金持ちでいることが大切です。安定した資産とお金を手に入れた後は、贅沢を楽しむことができます。

1つ目の物件のキャッシュフローには手を付けず、投資用にとっておき、2つ目の物件を買うときには、すべてのキャッシュを投資用に使うのです。

もちろん、自分の給料からも貯金を続けます。

そうなんです、気づいていましたか?

最初は時間がかかるかもしれませんが、物件を買えば買うほど、お金が貯まるスピードが速くなります。

スピードがどんどん速くなっていく。

これが、不動産投資の最大のメリットです。

時間が経てば経つほど儲かる仕組みになっているのです。

株のように一晩で株価が2倍になったりする事はないですが、長い目で見ればリスクが少なく安定して「お金持ち」になれる方法です。

ただし、儲かる物件の買い方を間違えなければ話は別ですので、次の「物件選定能力」が一番のキモとなります。

物件選定能力

物件選択

今は不動産ブームだと言われています。

特に都心の収益性の高い物件の価格が上がっています。

条件の良い収益物件は少ないかもしれませんが、探せば確かに存在しています。

初心者の方は勉強も兼ねて色々なタイプの投資物件を探してみよう。

誰もが目にする「良い物件」は見つける事は容易いです。

しかし、残念かな価格が高いことがほとんどです。

物件を販売する不動産会社からすると、当然この物件は利回りが堅いとの評価が付くでしょう。

そういった評価の良物件を一元客であるあなたにピンポイントに紹介出来ることは「無い」わけでは無いでしょうが、限りなく難しいでしょう。

コーヒーブレイク

ここでコーヒーブレイクです。

ロレックスサブマリーナ

不動産投資に興味があるあなたならご存知でしょう。

もうやってらっしゃる方もいるかもですが「ロレックスマラソン・デイトナマラソン」について簡単にご説明致します。

もともとロレックスは超人気ブランドである事は誰もがご存知ですが、ここ数年は世界的なロレックスブームが巻き起こっております。

人気モデルが超絶購入しづらい状態が続いております。

はっきり言って買えません。

なぜなら、需要と供給のバランスが完全に崩れており、所有する目的としても超人気ですが、投機目的として注目されています。

ネットでも話題になっていますが、正規店で購入後に近くの買い取り店舗へ査定してもらうと、購入金額+○○万円となってしまいます。

あからさまに懐が潤ってしまい、いわゆる転売を行う方々の人気の的となってしまっております。

昔の話になりますが、私もロレックスを20年前にたまたま地方正規店で見つけて定価で購入出来ました。

当時は50万円程度の定価でした。

そんな20年選手の時計ですが、ありがたいことに現在の中古買い取り業者で査定をお願いすると80万円ほどの値が付きます。

当時としては、なかなか入手出来づらい状況ではありました。

しかし、現在は比べ物にならない程の人々がロレックスを定価購入出来る正規店に毎日数店舗も通い続けています。

それでも狙っているモデルは買えない=マラソンの様に長い期間かけて店舗を回り続ける状態を総して《ロレックスマラソン》といつしか言われ出しました。

さらに人気モデルのデイトナに至っては信じられないほどの参加者が存在します。

ロレックスデイトナイメージ

そして、正規店定員さんに「ロレックスのデイトナを探しているのですが」・・・「本日はご用意しておりません」の応酬が繰り返されております。

ロレックスマラソン参加者は目的があります。

どれだけ時間をつぎ込むかで出会えるチャンスの確率が高くなるかの単純計算です。

しかし、正規店定員さんは大変です。

毎日波のように来られるマラソンランナーに嫌な顔せず、それでもほとんどをお断りしないといけないルーティンワークに外野ながらに感服している次第です。

まだまだ、ロレックスマラソンについて書き足らないので、コチラの記事で解説しています。

それではロレックスマラソンの話を不動産初心者に戻して整理致します。

優良物件に巡り会う為には

不動産会社へ優良物件を紹介してもらう為には、コネや過去に実績があれば優先的に情報を回してもらえる可能性もあります。

しかし、投資初心者のあなたに対して、「ちょうど今優良物件が入ったばかりでして・・・」と天からの巡り合わせとなる事は常識的に難しく、逆にあったら本当に運が良いか、危険な香りが孕んでいる場合がありますので十分に注意してください。

結論としては・・・

・積極的にセミナーに参加して生の情報を取りに行く努力をする事。

・ロレックスマラソン同様に色々な不動産会社や物件を比較検討する。

・自分が納得出来る不動産会社・担当営業マンに巡り会うまで妥協しない。

以上の3つが優良物件に巡り会える最大にして誰にでも出来る唯一の方法となります。

時間はかかってしまいますが、掛けた時間(汗と努力)は裏切らないと私は信じています。

そして、言い訳せずに自分のプロセスを見返す事で、今後の危険回避能力が自然と備わってきます。

誰もが見過ごしている物件が、手頃な価格で利益を生む物件に変わるチャンスがあるのです。

本当に価値のある儲かる物件は、プロが無条件で販売する物件ではなく、自分の判断基準に合致する物件なのです。

儲かる物件を見極める方法はそう簡単ではなく、色々なセミナーでの情報収集や、たくさんの物件を見ていくことです。

セミナー

それが唯一の方法だと思います。

コロナ禍の恩恵で不動産販売会社も積極的にWEBセミナーを展開しています。

WEBセミナーでは遠方の方や初心者も多数参加されますのでこちらからスタートされる事をおすすめします。

WEBセミナー

そして色々な物件情報を入手しましょう。

数回の情報収集では判断できません。

出来るだけ多く、数十件もの物件を見てみましょう。

そうすれば、当然、合理的な判断ができるようになります。

チェックリスト

そんなことをしている時間はないのですか?難しいですか?

いいえ、そんなことはありません。

実際に物件を見ることも大切ですが、いきなり不動産業者のセミナーに参加することは勇気がいると思います。

まずは本当に簡単にできる方法から始めてみてはいかがでしょうか。

例えば、インターネット、雑誌、チラシ、裁判所(競売)、不動産業者に提示された資料などを「見る、調べる」だけで十分です。

実際には、気になる物件を見るだけでも十分です。

地図を片手に、散歩がてら新聞の折り込みチラシに掲載されている物件を見てみましょう。

自分が実行できる方法で構いません。

この方法であれば、一人でできますし、他人に気を遣う必要もありません。

この作業を繰り返すことで、相場や奇跡のエリアがわかってきます。

集客力

良い入居者を確保できれば、安定した収入を確保することができます。

購入前の事前調査、下調べが重要です。

また、現実的には、賃貸需要のないエリアや、弱小エリアの物件を所有することは前途多難となる可能性が高くなります。

また、中古物件であれば内装はリフォームで改善できますが、外装や環境は自分の力では簡単には変えられません。

自分が知っているエリアであれば、どんなものかを知ることができます。

この駅にはたくさんの人が出入りしている、このエリアは上流階級の住宅地として人気がある。

この駅には大学や専門学校がたくさんある、などなど。

ちょっと難しいですが、イメージができると思います。

雑誌やインターネットで賃貸価格を調べれば、大まかな相場がわかると思います。

最後に、目標にした物件の近くにある賃貸の仲介業者に行って、賃貸価格を聞いてみます。

これで、インターネット(SUUMO等)で簡単に賃貸価格を調べることができます。

SUUMO

引用元:SUUMO

 

賃貸住宅には相場があり、その相場よりも少しでも安く設定されていると、意外と入居者が決まりやすい。

これはいつも感じることです。また、空室が多い物件では、相場よりも高い物件が多いのも事実です。

家賃を払うと住みたくなるような空間にリフォームすることも入居者確保のポイントです。

家賃の回収で一番困るのは滞納です。

入居者を厳しく監視すれば解決するような単純な問題ではないので難しいですね。

実際、入居後1ヶ月目から家賃滞納が出たこともありました!

しかし今は、保証人も必要としない家賃保証会社があります。

今後、賃貸管理を任せるであろう管理会社もほとんどどこかの家賃保証会社と提携しています。

いわゆる取りっぱぐれる事は今は考えなくても大丈夫かと思います。

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