投資初心者

不動産投資初心者に想定されるマンション空室リスク対策を考察する

空室リスクの少ないマンションを選ぶ

マンションに投資する場合、長期の空室は大きなリスクとなります。

ここでは、そうならないための物件の選び方を説明します。

物件選択

空室リスクを回避する

家賃収入で利益を得るマンション投資の大きなリスクは、空室が続くことです。

家賃収入がなければ、ローンの返済や管理費、手数料などのコストがかさむばかりです。

それを避けるためには、空室率の低い人気エリアや、これから発展していく再開発エリアなど、魅力的な物件を選ぶことです。

人気のエリアは時代とともに変化しますが、東京であれば、東京都心部が安定していることは間違いありません。

また、関西では大阪市内の環状線内側もしくは御堂筋沿線が手堅いです。

しかし、人気エリアは価格自体も高い為、初期投資が嵩む事がデメリットですが、逆に言うと資産価値が高い為、売却時にも優位に働く可能性が高いです。

また、マンション投資のメインターゲットである単身者は、東京の人口が減少に転じても増加することが予想されています。

それは、大学生やOLなどの若い単身者だけでなく、求職中の企業が多いために海外からの「エリート外国人」が東京にやってくることや、高齢化により「一人暮らしのお年寄り」が増えることなどが理由です。

また、病院や商業施設に近い、都心の便利な場所に住みたいという高齢者も増えてきました。

投資会社を選ぶ際には、自分が住みたいエリアに魅力的な物件をたくさん持っているかどうかを確認してください。

リスク管理

東京都心部と地方、どちらが空室リスクが低いのか?

東京都心部と地方、どちらが空室リスクが低いのか?要約すると、東京都心部の方が空室リスクが低いということです。

日本の人口は減少していますが、東京都心部の人口は増え続けています。

そのため、現在の物件数だけでは、供給が追いつかなくなります。

これらの人々をターゲットにすることで、長期的な空室を避けることができます。

では、地方は衰退していくのかですが、一概に「地方はリスクが高い」とは言えません。

限定的ではあるが、人気のあるエリアに物件をお持ちの方は、市場への対応と物件の管理をしっかり行うことで、空室リスクを減らすことができます。

都心であっても、管理が行き届いていなければ空室リスクは高まります。

選び方

空室リスクの低い物件の特徴

空室リスクが低い物件の特徴とは?

アパートタイプとマンションタイプでは、マンションタイプの方が空室リスクが低いようです。

というのも、マンションタイプは充実した設備や安心感と高級感で人気を集めているからです。

アパートを所有する場合、個々の部屋ではなく建物全体を購入することが多く、人気のあるエリアでない限り、どの部屋も空室のリスクがあります。

一方、マンションは部屋単位で購入することが多く、複数の部屋を別々の場所に持つことも可能です。

部屋を分割することで、空室リスクを分散することができます。

 

空室リスクを低減できる管理会社の見分け方

また、どの管理会社に依頼するかを決めることで、空室リスクを減らすことができます。

まず、その管理会社が他にどのような会社を管理しているのか、どのくらいの経験があるのかを確認する必要があります。

また、物件の管理方法も重要です。

契約する前に、どこまで面倒を見てくれるのか、予期せぬ事故にはどう対応するのかを確認しておく必要があります。

管理会社を選ぶ

確認する手段

口コミを確認することもお勧めです。

方法としては、

検索「○○管理会社 口コミや評判」で検索する

Googleマップのコメント欄

などで探す事が出来ますが、評価コメントはあくまでも参考程度で捉えた方が良いでしょう

コメント

また、実際に管理会社のスタッフと会って話をすることも大切です。

実際に物件管理しているのは管理会社内のメンテナンスチームです。

また、建物に住んでいる人たちの対応も彼らが行っています。

彼らと話をして、信頼できるかどうか、自分の仕事をきちんとしているかどうかを判断することが大切です。

一般論ですが、物件自体が汚れていたり、周りにゴミが散乱していることを放置している場合は物件管理が行き届いていない事を証明します。

また、自転車駐輪場や玄関などが整理整頓されているかどうかも、管理体制の評価基準となるでしょう。

貴方が借りる立場の場合、汚れていたり駐輪場に自転車が溢れているマンションに住みたいですか?

そういった場合は、大方検討判断から弾かれてしまい、空室リスクが高まってしまいます。

都心の人気エリアのマンションを選ぶようにして、管理会社の範囲や人柄を確認しておくと、空室のリスクが減ります。

修正

 

ロケーションを選ぶ際のポイント

都市部では、鉄道駅までの距離が重要です。

特に都市部では、鉄道駅までの距離や利便性が重要です。

オフィスワーカーなどの通勤者にとって、駅までの長い道のりはすでにボトルネックになっています。

歩くにしても、公共交通機関を使うにしても、それなりの努力が必要です。

一般的に、単身者は駅から徒歩10分以内に住みたいと考えていますが、そのような地域は物件価格が高いので注意が必要です。

複数の路線が乗り入れている駅の場合、駅周辺の物件に人気が集まる傾向があります。

住む場所を選ぶ際には、これらの要素を考慮することが大切です。

どっちがいい

東京では人口が減っている地域もあります

また、不動産を購入するエリアを決める際には、人口の推移を確認する必要があります。

その地域の人口が減れば、物件の将来価値が大きく下がるだけでなく、入居者の確保が難しくなる可能性もあります。

家賃が相場に見合っているかどうかを確認

収入を増やすために少しでも家賃を上げると、空室のリスクが高まります。同じエリアにある、駅からの距離がほぼ同じで、築年数も同じの他の物件と比較して、相場を知ることが大切です。

実績のある投資会社であれば、相場に見合った家賃を提示することができますが、オーナーが事前に自分で調べれば、その会社が実績のある会社かどうかを判断する材料にもなります。

また、実際に物件のある地域に足を運び、現地の不動産業者に相場を確認する方法もあります。

投資目的でマンションを購入するということは、そこに人が住まなければなりません。

借りる側としては、いくつかのポイントがありますが、中でも重要なのは「立地」、つまりマンションがどこにあるかということです。

一言で「場所」と言っても、その要素はさまざまです。

駅やスーパー、お店に近いこと、騒音が少ないこと、セキュリティがしっかりしていることなど、さまざまな要因がありますが、一般的に最も重要なのは、住民の生活の質です。

特に単身者は投資用のマンションに住んでいる人が多いので、単身者に好まれる物件を選ぶことに意味があると思います。

ロケーションが良くない場合はどうすればいいですか?

立地条件が良くない物件を所有している場合は、少しでも魅力的な物件にする必要があります。

例えば、住みやすく、デザイン性の高い物件にリノベーションする。

家賃を直接下げることは、入居者にとっても大きなメリットとして魅力的です。

しかし、これらの要素は後からでも変更できますが、場所の変更は基本的に不可能です。

ですから、投資用マンションを買おうと思ったら、まずは立地にこだわるべきです。

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